今回はマンション購入で悩む「住宅ローン」の話です。
備忘も兼ねて、住宅ローン選びの経緯や考えた事を素人なりに書いていこうと思います。
１．住宅ローンを組む前提条件
まずはマンションを購入するうえで資金計画を作らないといけません。
・・・が、新築マンション購入であればマンションデベロッパーなどを経由しての物件購入となるため自力で作成する必要はありません。
ということで、購入資金の総額の計算はお任せして、頭金とローンの金額を考えつつ、販売会社の方と相談の上で資金計画を作成しました。
金額を詳細に書くのは控えますが、数字を丸めると大体こんな金額でした。
・頭金 50万円
・ローン 4,500万円
恥ずかしいくらい頭金が少ないです。笑
これは単純に手元資金が潤沢ではないという理由もありますが、これから予定している子育てや転職を考えると可能な限り、手元資金を残しておきたいという考えからです。
「ほぼフルローンでマンションなんか買うな！」というご指摘を受けそうですが、リスクは重々承知の上での選択なので、まあいいでしょう。
２．金利は変動か固定か
変動金利か？固定金利か？というよく聞くポイントです。
今現在であれば、例えばネット銀行最安値のauじぶん銀行であれば
・変動金利 0.219％
・固定金利（10年固定） 1.085％
という具合。年利の差は0.866％ほど固定金利が高いことになります。
仮に4,500万円を借り入れれば、１年間でも金利部分の金額差はざっくり39万円です！
また、先日の日銀の利上げを受けて変動金利の上昇の可能性が出てきました。
日銀がマイナス金利政策解除で17年ぶりの利上げ｜2024年 | 木内登英のGlobal Economy & Policy Insight | 野村総合研究所(NRI)
ただ、個人的にはこれだけ変動金利が低いのであれば変動一択かと思います。
なぜなら最初の約10年間で総利息の半分を支払ってしまうからです。
利息の支払い割合が多い最初の10年間を低い利率の変動金利で切り抜けることができればトータルの金利を低く抑えられるはずという考え方です。
借入金額4,500万円、利率0.5％、40年返済の場合の試算グラフ
３．返済期間
返済期間についてですが、可能な限り伸ばして40年ローンで組むことを個人的には選びました。理由は以下の2つです。
①返済期間を短期にすると毎月の返済負担が多くなるから
例えば返済期間中の金利0.5％が継続するという条件で試算すると、毎月の返済額は
35年⇒月116,814円
30年⇒月134,636円
20年⇒月197,071円
となりますので、ローン以外の管理費や修繕積立などの支払いを考えるとまずは返済期間は長めに設定しておくのが良いだろうという判断です。
②住宅ローン控除を最大限活用できるから
住宅ローン控除の制度では、年末のローン残高×0.7％の額の控除が新築の場合は13年間受けられます。最初の13年間はローン残高を可能な限り残しておいた方が控除が多く受けられるということです。
例えば、10年目時点の控除額で比較すると
35年⇒ローン残高3,169万円×0.7％ ≒ 控除額221,800円
20年⇒ローン残高2,087万円×0.7％ ≒ 控除額145,600円
仮に計算額を全額控除できるとなると、10年目時点でも約8万円程度の差があります。住宅ローン控除を有効に使いたいなら、借入期間はとりあえず長めにしておくのも良いかと思います。
４．まとめると
私の考えた結論としては、
①変動金利
②借入期間は40年
という条件でローンを組みました。
正直、変動金利を選ぶということである程度の不確定なリスクがあるため、固定金利で確実性を取るのも方法の一つだとは思いました。ただし、今どきは変動があまりにも上昇するようであれば他行借り換えや、固定への切り替えも比較しながら行えるため、常にアンテナは張りつつ、様子を見たいと思います・・・。
以上、駄文、長文の自己満足の備忘録でした！
